相続により空き家になった不動産を相続人が売却。適用要件を満たした場合には、不動産を売却した際の譲渡所得から3,000万円を控除することができます。

①適用期間の要件について
●相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までであること
●特例の適用期間である2016年（平成28年）4月1日から2023年（令和5年）12月31日までに譲渡すること

②相続した住まいの要件について
●相続開始直前で相続人が一人で居住していること（※）
●1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された区分所有建築物以外の建物であること
●相続時から売却時まで、「事業の用」「貸付の用」「居住の用」に供されていないこと
●相続により土地や家屋を取得すること
（※）2019年（平成31年）4月1日以降の譲渡については下記をご覧ください。下記2つの要件を満たした場合も被相続人が相続開始直前に居住していたものとして認められます。
●被相続人が介護保険法に規定する要介護・要支援の認定を受け老人ホームなどに入所している。また、相続開始直前まで老人ホームなどに入所をしていた場合。
●被相続人が老人ホームなどに入所をした時から相続開始直前まで、対象の家屋がその者による使用がされていること。また、「事業の用」「貸付の用」、その者以外の者の「居住の用」に供されていない場合。

③譲渡する際の要件について
●譲渡対価の額の合計額が1億円以下（共有で譲渡する場合には合計額が1億円以下）であること
●耐震リフォームなどにより、譲渡時、耐震基準に適合することが証明された家屋の売却であること、または相続人が家屋を取り壊して売却すること

④ほかの特例との適用関係について
●自己居住用財産の3,000万円特別控除または自己住居用財産の買換え特例のいずれかとの併用
（同一年中に空き家の3,000万円特別控除と自己居住用財産の3,000万円特別控除を併用する場合、2つの特例を合わせて3,000万円が控除限度額となります）
●住宅ローン控除との併用
●相続財産を譲渡した場合、相続税の取得費加算は選択適用可能

まずは空き家のある市区町村で空き家の確認書を発行してもらいましょう。発行した確認書を確定申告に添付し、税務署に提出。譲渡翌年2/16～3/16に確定申告を完了させます。

【確認書の交付のために市区町村に提出する書類（建物を取り壊す場合）】
●（A）被相続人住居用家屋などの確認申請書
●（B）被相続人の除票住民票（住民登録が抹消された住民票）の写し
●（C）当該家屋における取り壊し・除却・滅失時の住民票（相続人）の写し
●（D）当該家屋における取り壊し・除却・滅失時の売買契約書（敷地など）コピーなど
●（E）当該家屋における閉鎖事項証明書（閉鎖された登記情報）の写し（提出できない場合は家屋の除却工事の請負契約書コピー）
●（F）「電気ガスの閉栓証明書」「水道の使用廃止届出書」「宅建事業（空き家でかつ除却または取り壊しの予定があること）を広告しているかを証明する書面のコピー」いずれかの書類
●（G）取り壊し・除却・滅失時から敷地などの譲渡時までの当該敷地における使用状況がわかる写真

【税務署に提出する書類】
●被相続人住居用家屋等確認書
●確定申告書
●譲渡所得の金額に関する計算の明細書
●登記事項証明書など
●売買契約書のコピーなど
※家屋を取り壊し、更地にして譲渡する場合は「耐震基準適合証明書など」は不要です。

【被相続人が老人ホームなど入所していた場合】
●（A）介護保険の被保険者証に関する写しなど、要介護認定または要支援認定を受けていたことを証明する書類
●（B）老人ホームなどの入所契約書など、相続開始の直前において老人ホームなどに入所していたことを証明する書類
（養護老人ホーム、特別養護老人ホーム、軽費老人ホーム、有料老人ホーム、介護老人保健施設、サービス付き高齢者向け住宅、障がい者支援施設など）
●（C）「電気、水道またはガスの契約名義人（支払い人）、および使用中止日（閉栓日）を確認できる書類」「老人ホームなどが保有する外出・外泊などの記録」いずれかの書類

譲渡所得の計算方法について具体的な例をあげてご紹介します。

【依頼例】
1人暮らしをしていた父が亡くなり、息子が相続し売却を決意。敷地上には父が亡くなる直前まで暮らしていた自宅：200平方メートル、店舗：100平方メートル、倉庫：平方メートル（＝全体で400平方メートル）の建物が切り離せずに残っており、8,800万円（全体）で売却しました。

【計算結果】
空き家の3,000万円控除を適用すると、仲介手数料や測量費などの譲渡費用の合計額は360万円となります。

【具体的な計算方法】
●被相続人の居住部分のみ特別控除の適用が可能
8,800万円（売却額）－440万円（5%概算取得費）－360万円（譲渡費用）＝8,000万円

●自宅：8,000万円×自宅200平方メートル／全体400平方メートル＝4,000万円
4,000万円－3,000万円（特別控除）＝1,000万円
1,000万円（譲渡所得）×20.315%（税率）＝203万円（所得税・復興税・住民税）
※空き家売却の場合、10年超所有したマイホームを売却した際の軽減税率14.21%の適用はしません。

●店舗：8,000万円×店舗100平方メートル／全体400平方メートル＝2,000万円
2,000万円（譲渡所得）×20.315%（税率）＝406万円（所得税・復興税・住民税）

●倉庫：8,000万円×倉庫100平方メートル／全体400平方メートル＝2,000万円
2,000万円（譲渡所得）×20.315%（税率）＝406万円（所得税・復興税・住民税）
※万円未満は切り捨てて表示しています。

老人ホームを利用しており、相続開始前に自宅を売却した場合と相続開始後に相続人などが売却した場合にそれぞれ受けられる特例についてご紹介します。
（◎…通常の3,000万円特別控除の適用、〇…空き家の3,000万円特別控除の適用）

①相続開始前に売却した場合
●自宅：「◎」
●老人ホーム利用：生活の本拠は自宅「◎」
●老人ホーム利用：生活の本拠として利用（入所してから3年を経過する日の年末までに譲渡した場合）「◎」
●老人ホーム利用：生活の本拠として利用（入所してから3年を経過する日の年末を超えて譲渡した場合）「×」

②相続開始後に売却した場合
●被相続人の自宅：相続などで取得した同居親族あり（相続などで取得した同居親族が売却）「◎」
●被相続人の自宅：被相続人一人暮らし（相続などで取得した相続人が売却：空き家の3,000万円特別控除の要件満たす場合）「〇」
●被相続人の自宅：被相続人一人暮らし（相続などで取得した相続人が売却：空き家の3,000万円特別控除の要件満たさない場合）「×」
●被相続人が老人ホームを利用していた：生活の本拠は自宅（相続などで取得した相続人が売却：空き家の3,000万円特別控除の要件満たす場合）「〇」
●被相続人が老人ホームを利用していた：生活の本拠は老人ホーム「×」※ただし、2019年4月1日以降からであれば「〇」